PEファンドの不動産支配にテナント連合が挑む：州を跨いだ組織化で権利獲得へ

巨大なプライベートエクイティ（PE）ファンドが所有する集合住宅のテナントたちが、団結して大家である巨大企業に立ち向かい始めています。テナント連合（Tenant Union Federation: TUF）は、複数の州にまたがるテナント組合を組織し、キャピタル・リアリティ・グループ（Capital Realty Group）のようなPEファンドに対し、集団交渉を求めています。この記事では、テナントたちが直面する困難、彼らの組織化戦略、そしてこの新たなテナント運動が持つ可能性について掘り下げます。

テナントが直面するPEファンド所有物件の課題

拡大するPEファンドの賃貸住宅市場への進出

プライベートエクイティファンドは、収益性を求めて賃貸住宅市場への投資を拡大しています。彼らはしばしば、状態の悪い物件を安価で購入し、最小限の投資で利益を最大化しようとします。これにより、多くのテナントは、これまで地域社会や個人が所有していた物件の、巨大で匿名性の高いPEファンドの所有下にある住居に移り住むことになりました。

劣悪な住環境と管理体制

PEファンドが所有する物件では、しばしば設備不良（ボイラーの故障、配管の水漏れ）、害虫の蔓延（ゴキブリ、南京虫）、不十分なメンテナンス、安全対策の欠如といった問題が報告されています。テナントからの改善要求に対して、PEファンドは対応が遅れるか、全く応じないことが多く、彼らが利益を優先し、物件の維持管理への投資を渋る傾向があるため、テナントの生活環境は悪化しがちです。

テナント組合結成による抵抗の広がり

こうした状況を受け、テナントたちは孤立せずに、組合を結成して集団で大家と交渉する動きを強めています。コネチカット州ニューヘイブンのパークリッジ・テナント組合や、ミシガン州デトロイトのリバーポイント・タワー・テナント組合など、各地でテナント組合が組織され、共通の大家であるキャピタル・リアリティ・グループのようなPEファンドに立ち向かっています。

テナント連合（TUF）の戦略：州を越えた団結と交渉

キャピタル・リアリティ・グループを標的とした統一キャンペーン

テナント連合（TUF）は、複数の州にわたるテナント組合を連携させ、単一のPEファンドであるキャピタル・リアリティ・グループに対して、集団交渉を行うという画期的なキャンペーンを展開しています。この戦略は、個々の組合が単独で交渉するよりも、はるかに強力な交渉力をテナント側に与えることを目的としています。現在、コネチカット、ミシガン、ケンタッキー、ミズーリの4州から数百人のテナントがこのキャンペーンに参加しており、その勢力は拡大を続けています。

交渉への道：抵抗と初期の成功

パークリッジ・テナント組合の例では、組合結成を通知するための書簡提出さえ困難でした。大家側は当初、テナントたちの接触を避け、対応を拒否しました。しかし、テナントたちが組合として団結し、集団で行動を起こしたことで、状況は大きく変化しました。PEファンドの担当者が交渉の席に着き、報復措置を行わないことや、将来的な集団賃貸契約交渉への合意を取り付けることができました。これは、テナントの組織化がいかに効果的であるかを示す初期の成功事例となりました。

州を跨いだ連携の意義

TUFのキャンペーンの特筆すべき点は、州を跨いだテナント組合間の協力です。これにより、広範な物件ポートフォリオを持つキャピタル・リアリティ・グループのようなPEファンドに対して、一貫した圧力をかけることが可能になります。テナントたちは、個別の建物の問題だけでなく、共通の大家が抱える全体的な問題に対処できるようになり、これはテナント運動における戦略の大きな進化と言えます。

考察：テナント運動の新たな地平とPEファンドへの影響

PEファンドへの圧力強化とテナントの交渉力向上

TUFのキャンペーンは、PEファンドがテナントの要求に対して、これまで以上に真摯に対応せざるを得ない状況を生み出しています。複数の州にわたるテナントが団結し、場合によっては家賃ストライキの可能性も示唆することで、PEファンドの収益基盤に直接的な影響を与えることができます。特に、高齢者や障害を持つ住民が多く入居する物件を対象としていることは、社会的な関心を集めやすく、PEファンドにとって無視できない要因となっています。

テナント運動の広がりと今後の展望

このキャンペーンの成功は、他の地域や他のPEファンドに対しても、テナントが組織化し、権利を主張するための強力なモデルケースとなるでしょう。労働組合の力が相対的に低下する中で、テナント組合は新たな形の集団交渉力として台頭しています。PEファンドによる不動産投資が続く限り、テナントの組織化と権利擁護の動きは、今後ますますその重要性を増していくと考えられます。これは、単なる個々の建物の問題解決に留まらず、より公正で持続可能な住宅市場の実現に向けた、社会運動としての広がりを見せており、今後の展開が注目されます。